Nuovo Puc: approfondiamo sul comparto agricolo Zone E

OGGETTO: PUC e zone agricole (E).
In generale la disciplina urbanistica delle aree agricole è tipicamente di tipo vincolistico in quanto ne limita le possibilità edificatorie sia sotto il profilo quantitativo sia qualitativo e funzionale.
In via di principio generale le zone E sono escluse dal novero delle aree suscettibili di trasformazione urbanistica e destinate esclusivamente agli usi agricoli definiti dall’art. 2135 del C.C. con divieto, quindi, delle utilizzazioni economiche non coincidenti con lo sfruttamento agrario. Dunque nelle aree zonizzate come agricole dal piano urbanistico comunale l’unica possibilità edificatoria riguarda la realizzazione di fabbricati a servizio della conduzione del fondo ( ad es. mulini, granai, stalle, depositi, magazzini, ecc.), oltre che la costruzione della residenza del coltivatore.
E’ invece opinione contraria che lo sfruttamento a scopo edilizio potrebbe contribuire alla valorizzazione delle zone agricole, sia accrescendone il valore di mercato che aumentando le opportunità di lavoro. Non trascurando il contributo che tale edificazione potrebbe dare alla soluzione (in alcuni casi) del problema di carenze abitative favorendo anche prezzi inferiori.
Il conflitto sul piano dei valori è noto e si articola tra la garanzia del diritto di proprietà (art. 42 della Costituzione) e del nobile sviluppo dell’iniziativa economica privata (art. 41 della Costituzione), in rapporto alla legittima possibilità di conformare la proprietà privata (art. 44 della
Costituzione) nel raggiungimento del fine di conseguire lo sfruttamento del suolo stabilendo degli equi rapporti sociali.
Da questo confronto il divieto di edificazione delle zone agricole è altamente limitativo rispetto al principio di una libera utilizzazione della proprietà; infatti, risulta abbastanza difficile giustificare una limitazione della proprietà vincolando il proprietario ad uno esclusivo sfruttamento del suolo in modo sperequativo.
Altresì, la possibilità di costruire in zona agricola sia riservata esclusivamente ai coltivatori è sicuramente discriminante di chi svolge l’attività agricola in modo principale rispetto a chi non la esercita a titolo principale, ledendo fortemente il diritto di libera utilizzazione della proprietà.
Di fatto la destinazione agricola viene impressa dagli strumenti urbanistici non tanto per favorire l’effettivo utilizzo ad uso agricolo, piuttosto per impedire che le stesse vengano interessate dallo sviluppo edificatorio e pertanto allo scopo di tutela dei valori ambientali.
In verità il vincolo di destinazione a zona agricola di un’area non implica necessariamente che ai fini dell’edificazione il richiedente il permesso di costruire debba essere un agricoltore, ma soltanto che vi sia una oggettiva connessione funzionale dell’opera da realizzare con la reale coltivazione del fondo. Ciò di fatto è specificato dalla normativa regionale ovvero la correlazione diretta del manufatto edilizio con l’attività di conduzione del fondo,
l’individuazione con eventuali prescrizioni dei possibili beneficiari del permesso di costruire (coltivatori diretti, mezzadri, coloni, imprenditori agricoli a titolo principale, ecc.), ma anche la limitazione che l’edificazione di opere funzionali alla conduzione del fondo (o comunque
strumentali all’attività agricola) può essere concessa esclusivamente al soggetto coltivatore. Da ciò scaturisce che per edificare nelle zone agricole non è sufficiente la qualità di semplice proprietario dell’area ma occorre che si risulti essere agricoltore diretto o imprenditore agricolo.
Il principio ispiratore di questa disciplina giuridica è dunque quella che per poter realizzare l’edificazione residenziale in zona agricola non basta la qualifica di proprietario ove quest’ultimo non abbia anche la qualità indispensabile di titolare dell’impresa agraria (come sancita dall’art. 2135 del C.C.).
In altri casi invece la normativa favorisce il riuso del patrimonio immobiliare rurale consentendo il recupero per finalità non del tutto connesse alla destinazione agricola (agriturismo, bed and breakfast, affittacamere, ecc.) anche se non ricorrono i requisiti oggettivi (utilizzo agricolo) e soggettivi (qualità di imprenditore agricolo).
Alla luce di quanto precedentemente esposto, la sentenza del TAR Lazio n. 33106 del 02.11.2010 chiarisce in modo inequivocabile la problematica evidenziata – intervenendo sull’interpretazione dell’articolo 17, comma 3a, del DPR 380/2001 (T.U. dell’edilizia) sulle costruzioni in zona agricola e sancendo il principio per cui il permesso di costruire per l’edificazione di un fabbricato in zona agricola può essere rilasciato anche se il richiedente non è imprenditore agricolo e non può dimostrare la residenza nell’immobile per la conduzione del fondo.
La sentenza di fatto ha sancito il parere che l’edificazione nelle zone agricole è limitata alle costruzioni necessarie per la conduzione del fondo, senza menzionare la necessità per il richiedente di possedere la qualità di imprenditore agricolo a titolo principale.
La sentenza, inoltre, sancisce il principio per cui il rilascio del permesso di costruire è correlato esclusivamente al rispetto della titolarità del diritto di proprietà (o di un altro titolo di disponibilità dell’immobile) nonché alla compatibilità dell’intervento con gli strumenti urbanistici.
Il rifiuto alla richiesta di rilascio del titolo abilitativo è quindi da giudicare in contrasto con i principi costituzionali, oltre che con la normativa urbanistica. Inoltre, il diniego è stato considerato anche illegittimo per illogicità, disparità di trattamento e contraddittorietà di
comportamento dell’Amministrazione pubblica.
La sentenza ribadisce, quindi, che la qualità di imprenditore agricolo è invece necessaria per usufruire dei benefici economici previsti dal Testo Unico dell’edilizia: l’articolo 17 stabilisce che il contributo di costruzione non è dovuto per gli interventi da realizzare in zona agricola funzionali alla conduzione del fondo ed alle esigenze dell’imprenditore agricolo.
In relazione a quanto sancito dalla sentenza TAR del Lazio n. 33106/2010, è forse necessario rivedere quanto stabilito nella programmazione del PUC relativamente alle zone agricole.
Arch. Carlo GUIDA

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